Стоимость ипотечного кредита.

Желающим получить ипотечный кредит необходимо при рассмотрении предложений банков, обращать особое внимание на все дополнительные платежи, сопутствующие выдаче ипотечного кредита. Помимо процентов за пользование ипотечным кредитом заемщику нужно быть готовым к тому, что придется вносить дополнительные платежи — это комиссионные сборы за открытие и (или) обслуживание ссудного счета, за рассмотрение заявки, комиссия за конвертацию наличных в случае, если кредит брался в одной валюте, а выплачивается в другой. Такие дополнительные платежи могут составлять в совокупности несколько процентов от суммы выданного кредита, но следует учесть, что данные платежи являются единоразовыми.

Как выбрать банк?

Заемщик может подобрать ипотечную программу как самостоятельно, так и обратиться к помощи ипотечного брокера, который подберет наиболее выгодные и подходящие для заемщика условия кредитования. Брокер поможет собрать пакет документов для кредитования, предоставит полную информацию по условиям кредитования и расскажет обо всех подводных камнях. Услуги ипотечного брокера платные.

В случае, если заемщик решил самостоятельно заняться выбором банка, необходимо, прежде всего, ознакомиться с условиями ипотечного кредитования, как минимум, нескольких банков. Также необходимо узнать максимальную сумму ипотечного кредита, который может представить банк в зависимости от получаемых заемщиком доходов, а также размер ежемесячного платежа по кредиту. При обращении заемщика в кредитную организацию, кредитный инспектор бесплатно рассчитает максимальную сумму кредита и размер ежемесячных платежей по кредиту. Это можно также сделать и по телефону. Заемщик также может самостоятельно рассчитать размер ежемесячного платежа, воспользовавшись ипотечным калькулятором. Как правило, на сайте любой кредитной организации, имеющей программу ипотечного жилищного кредитования наряду с информацией об условиях ипотечного кредитования, размещен ипотечный калькулятор.

Документы необходимые для получения ипотечного кредита.

Когда банк выбран и условия кредитования изучены, следующий этап — сбор документов для предоставления в кредитную организацию: паспорт, копии свидетельства государственного пенсионного страхования, ИНН, военного билета для мужчин призывного возраста, свидетельства о рождении детей, свидетельства о браке или разводе, брачного контракта (при наличии), документов об образовании, трудовой книжки, заверенной работодателем. Также заемщик должен заполнить заявление на получение ипотечного кредита и анкету банка. Образец заявления и бланк анкеты многие банки размещают на своём сайте.

Самые важные документы для банка — документы о доходах заемщика, подтверждающие его кредитоспособность. От них зависит сумма кредита и величина процентной ставки. Самые выгодные условия банки предлагают тем, кто может подтвердить все свои доходы справкой 2-НДФЛ за последние 6–12 месяцев. Если зарплата частично или полностью неофициальная, то нужно выбирать банк, принимающий справки о доходах в свободной форме. Такую справку также выдает работодатель. Некоторые банки готовы учитывать и другие доходы потенциального заемщика: дополнительные заработок, плату за сдачу недвижимости внаем, дивиденды и тд.

Кроме того, существенным фактором для принятия положительного решения банка о предоставлении кредита является положительная кредитная история заемщика, наличие документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества, выписки из реестров о владении ценными бумагами, выписки по счетам в банке.

После предоставления полного пакета документов, банк приступает к рассмотрению заявки. Обычно это занимает 5 дней, но в некоторых банках данный срок составляет до 2–3 недель. Некоторые банки готовы рассмотреть заявку в течение нескольких рабочих дней.

Подбор жилого помещения.

В случае положительного решения банка о предоставлении ипотечного кредита определенной суммы, банк дает заемщику время на поиск квартиры. Как правило, положительное решение банка действует от 3-6 месяцев. Через агентство недвижимости или самостоятельно заемщик ищет подходящий объект. При выборе недвижимости необходимо учитывать все требования банка к жилому помещению, которое впоследствии будет оформлено в залог банку. На подобранное заемщиком жилое помещение необходимо предоставить документы банку: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры; договор участия в долевом строительстве — если заемщик берет ипотечный кредит на жилье в строящемся доме; документы из БТИ — экспликацию и поэтажный план; заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры.

Ипотечная сделка может быть оформлена только после решения кредитного комитета банка о выдаче ипотечного кредита на покупку (строительство) выбранного заемщиком жилого помещения.

Страхование.

В качестве дополнительного обеспечения возвратности ипотечного кредита банк требует в обязательном порядке оформление страхового полиса. При оформлении ипотечного кредита, как правило, оформляют следующие виды страхования: жизни и трудоспособности заемщика, приобретаемого жилого объекта, а также титульное страхование — страхование права собственности заемщика на жилье( как правило данный вид страхования необходим в первые три года после приобретения жилья по ипотечному кредиту). Страховые платежи предстоит выплачивать ежегодно до момента полного расчета с кредитором.

Заключение кредитного договора.

Заключение кредитного договора — последний шаг в процессе покупки недвижимости в кредит. В кредитном договоре оговаривают размер кредита, срок его возврата, цель, величину процентной ставки за пользование кредитом, порядок ее расчета. Кредитный договор содержит условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц.

Процедура оформления ипотечной сделки проходит в банке, где выдается кредит. Основными договорами, которые заключаются в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). Если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то кроме этого подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости. Также банк может потребовать оформить договор поручительства третьих лиц — как правило, нужно 1-3 поручителей.

В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.

Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры в регистрирующем органе.

Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает 5 дней, при регистрации сделки на этапе строительства жилья не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

На что следует обратить внимание в договоре с банком , прежде чем его подписать?

Кредитный договор — ключевой документ во всей процедуре получения кредита и к нему нужно отнестись предельно внимательно, ведь он определяет Ваши отношения с банком как минимум на несколько лет.

Основными параметрами любого кредитного ипотечного договора являются:

Следует учитывать, что в кредитном договоре у заемщика обязанностей значительно больше, чем у банка, который предоставляет деньги и несет связанные с этим риски

Особенно важно обратить на следующие моменты в кредитном договоре:

Прежде всего — это процентная ставка и порядок ее расчета (фиксированная, плавающая, комбинированная). Идеальным вариантом является фиксированная процентная ставка, которая остается неизменной на протяжении всего срока кредитования.

Порядок пересмотра условий кредитования

Обратите внимание также на пункт договора, касающийся пересмотра процентной ставки по кредиту в одностороннем или двустороннем порядке. Особенно нужно быть осторожным, если банк оставляет за собой возможность изменить ее в одностороннем порядке при изменении рыночных цен на недвижимость или ставки рефинансирования, ведь это чревато дополнительными довольно существенными расходами в будущем.

Способ погашения задолженности.

Тип ежемесячного платежа, может быть дифференцированным или аннуитетным.

Аннуитетные — равные ежемесячные платежи в течение всего периода кредитования.

Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы ежемесячно вносимых платежей.

Первые удобны тем, что заемщик все время платит одинаковую сумму и избавлен от необходимости в начальный период отдавать слишком большие суммы в счёт погашения задолженности. Вторые могут лечь тяжким бременем на семейный бюджет на первых порах, но значительно снижаются со временем.

Возможность досрочного погашения кредита.

Редко какой банк лишает этого права своего клиента, вопрос только в том, насколько дорого обойдется такое погашение. Одни банки прописывают в договоре штрафные санкции, другие устанавливают срок, по истечении которого это становится возможным без каких-либо штрафных санкций. Если эта возможность не будет отражена в договоре, банк может отказаться принять кредитные средства досрочно.

Размер штрафных санкций.

Будущему участнику ипотечной программы также необходимо обратить внимание на штрафные санкции, которые банк будет применять к клиенту в случае просрочки выплат. Как правило, кредитная организация назначает определенные пени илиштрафы, которые с течением времени могут составить серьезную сумму.

Пункт, в котором говорится о правах и обязанностях сторон, а также об их ответственности должен быть тщательно изучен. Разумеется, клиент банка должен вовремя совершать выплаты, а также содержать в надлежащем состоянии жилье, являющееся предметом залога. Без разрешения кредитной организации заемщик не имеет права прописывать кого-либо в «ипотечную» квартиру или проводить в ней перепланировку. На эти, а также многие другие действия в отношении жилья необходимо разрешение банка. Важно, чтобы все обязанности по кредитному договору неукоснительно выполнялись заемщиком. В противном случае кредитная организация может получить возможность изменить условия кредитования либо применить штрафные санкции к клиенту.